• Jorma Liivalaid

Kes peaks tellima hindamisakti, kas ostja või müüja?

Kinnisvara müües tekib sageli küsimus, kas hindamisakt lasta tellida ostjal või teha see investeering müüjal endal. Kuna üheselt ei saa sellele küsimusele vastata, siis vaatleme, millisel juhul tasub hindamisakt tellida ostjal ja kuna tasub müüjal see ise ära teha.



On üldlevinud arvamus, et hindamisakti peavad tellima kinnisvara ostjad. Ei oskagi öelda, millest see tulnud on. Ilmselt kujunes kunagi nii välja, et kinnisvara müüjad olid positsioonis, et said ostjale öelda, et hindamisakti peavad nemad tellima.


Tänasel päeval toimub enamik kinnisvaratehinguid panga finantseeringuga. Täpset statistikat ei oska hetkel öelda, kuid eraisik ostab endale reeglina uue kodu laenuga, siis on panga jaoks vaja enesestmõistetavalt ka hindamisakti.


Pangad nõuavad hindamisakti, sest nad annavad laenu ostetava kinnisvara tagatisel ehk nad peavad vara väärtust väga täpselt teadma. Teisisõnu: hindamisakt on pankadele vajalik riskide maandamiseks. Et nad teaksid, kui palju laenu anda ja kui palju omafinantseeringut küsida. Kuna pahatihti ei sobi mõned objektid tagatisvaraks, siis saavad pangad selle info hindamisaktidest.


Kes peaks tellima hindamisakti?


Seega on panga finantseeringuga kinnisvaratehingu vormistamiseks vaja nii või teisiti akti ja nagu öeldud, tellib selle tavaliselt ostja, kuna just ostja läheb panka laenu taotlema. Kuid mis oleks, kui hoopis müüja telliks enne müügiprotsessi hindamisakti?


Tegemist oleks müüjapoolse riskijuhtimisega. Kui ostjal on kindel müügisoov ja ta hakkab hinnas kauplema ning hindamisakt on tegemata, võib ostja survestama hakata, et soovib kindluse mõttes tuttavat hindajat, kes teeks hindamisakti. Lastes aga teha hindamine tuttaval hindajal, võib juhtuda, et aktis väljatoodud summa oma müügihinnast madalam ning sellisel juhul on ostja jõupositsioonil. Tuleb meeles pidada, et pank ei finantseeri ostu suuremas ulatuses, kui on hindamisaktil. See ongi summa, millega saab kinnisvaraobjekti osta.


Kui tavapraktika on, et ostja tellib hindamisakti, siis keerulisemate objektide puhul tasub seetõttu hindamisakt teha just müüjal, kuna see annab talle kindluse hinna läbirääkimistel. Siis on ka ostjale otsuste tegemine lihtsam - talle antakse üle hindamisakt, ostja saadab selle panka ning siis vaadatakse, mida pangast öeldakse.


Kui aga müüakse mingit lihtsamat objekti, nt piirkonna poolest täiesti tavalist korterit, siis on mõistlik hindamisakt ostja tellida jätta. Kõik juba teavad, mis on objekti väärtus ning odavamate projektide puhul on ka ostjaid rohkem, kelle seast valida.




Liitu uudiskirjaga: https://www.jormaliivalaid.ee/newsletter

138 views0 comments