Kuidas osta korter ilma sissemakseta?
Suurem osa maju ja kortereid ostetakse pangalaenuga. Paraku eeldavad pangad laenu puhul omaosalust, mille kokkusaamine pole alati väga lihtne. Kuidas aga vähendada vajaminevat sissemaksu summat? Alljärgnevalt toon ära neli võimalust.
Lisatagatis
Lisatagatisega on teoreetiliselt võimalik sissemaks viia küll nullini, ent kusagil peab olema omakapital, mida pangale näidata. On see siis sinu varasem kinnisvaraobjekt, kus sul on oma kapitali või hoopis vanemate kinnisvara, millele seatakse panga kasuks hüpoteek. Jah, sellega saab viia sissemaksu nullini, kuid nagu öeldud - sul peab olema mingi eelnev vara.
Kredexi käendus
Kredexi käendusega saab sissemaksu vähendada 10 protsendini, kuid sellisel juhul pead kuuluma Kredexi toetuse sihtgruppi, milleks on noored pered, noor spetsialist, veteranid; samuti käib Kredexi toetuse alla energiatõhusa korteri ostmine.
Perekonna kingitus
Sissemaksuks vajaminev summa võib tulla perekonna poolse kingitusena ja sedasi saab korteri välja osta küll. Kuid see peab olema kingitus, sest kui pank kuuleb sõna laenab, ei pruugita enam laenu anda, kuna tekkinud on ka lisakohustused. Kuidas see pere jaoks heastada, on igaühel erinev, aga see eeldab siiski, et mingi kapital peab ka endal olema, mida pangale ette näidata.
Vaata uusarendusi
Viimane variant oleks osta korter uusarendusse. Järelturu korteritel on sissemakse üldjuhul 20%, kuid uusarenduste puhul tavaliselt 10%.
Panga nõue omakapitali osas tuleneb sellest, et nad soovivad maandada riske. 20% sissemakse puhul on objekti LTV (laenu ja tagatisvara väärtuse suhe) 80% ning see annab pangale kindlustunde, et kui sina laenu tagasi ei maksa, siis nemad saavad alusvara realiseerimisel oma osa ikkagi kätte.
Kuid kuskilt tuleb alustada. Kuidas jõutakse sinna, kus inimesed omavad kinnisvara ilma laenuta? Neil on kas hea sissetulek või on nad saanud osa kinnisvaraturu väärtuse kasvust.
Alates aastast 2010 on Tallinna korterite hinnad tõusnud umbes 10% aastas. Hetkel küll enam mitte, kuidas kasv kogu 10 aasta peale kokku on 130%. Ehk kui oleksid ostnud 10 aastat tagasi Tallinnasse korteri, mis maksis 100 000€, siis täna oleks selle väärtus 230 000€. Sellega oled saanud 130 000€ mitte millegi eest. Müües selle korteri nüüd, võid uue ja kallima elamispinna osta ilma laenuta. Laenuvõimendust ja turukasvu ära kasutades ongi inimesed laenuvabade korteriteni jõudnud.
Siin on muidugi ka paar aga. Täna seisavad hinnad paigal. Kui tahad sellist kasvu näha, siis esiteks oleneb, mis on sinu vaade tuleviku osas. Kas näed pikas perspektiivis, et praegune rahatrükk toob korraliku inflatsiooni või kestab pigem pikaajaline deflatsioon. Samuti, mida teeb nõudlus ja pakkumine kinnisvaraturul.
Ning kindlasti ajastus. Need, kes eelmise buumi ajal ostsid, nende jaoks on võib-olla alles täna endine hinnatase taastunud.
Kokkuvõtteks - kui eluase osta laenuga, on vaja midagi omafinantseeringuna pangale näidata. Kuid kinnisvara ostmine laenuvõimendusega on just see, mis aitab sul pikas perspektiivis oma kapitali kasvatada.
Liitu uudiskirjaga, et saada üle nädala kinnisvaraturu siseinfot: