Täna ostan, aasta pärast refinantseerin?
Täna annan ideid ostjatele, kellel oli enne kriisi laenuotsus või indikatiivne pakkumine käes ja pangast oleks saanud 2% intressi. Nüüd, kus turg on meid natuke raputanud, teil on uus kodu leitud, kuid pank küsib järsku hoopis 2,5% intressi. Kuulujärgi on sarnaseid tõuse olnud ja päris mitmed kunded on ka sellepärast tehinguid edasi lükanud või hoopis ära jätnud. Annan idee, kuidas antud olukorras käituda.
Ma ei ole kindlasti intressimäärade liikumise spetsialist, ma ei oska öelda, kus need on näiteks aasta pärast, kuid praegune intressimäärade tõus on puhtalt pankade riskide ümberhindamine.
Pankade jaoks on küsimus, et kui tööjõuturul riskid vähenevad, siis mis juhtub aasta või paari pärast pankade pakutud intressimääradega. Seda vaatamegi. Järgnevatele arvudele ja protsentidele, võtsin aluseks Swedbanki laenukalkulaatori ning 30 aastase laenu tingimised.
Täna saad hinnast 5% alla
Näidistehingu aluseks on 150 000 maksev korter. Kui enne kriisi oleks Tallinnas saanud kusagil 2% juures kodulaenu, siis nüüdseks on see muutunud ning intress on kasvanud 2,5%le. Tänasel turul saab hinnast alla umbes 5 protsenti ja kui omanik seda allahindlust teinud ei ole, saad seda kindlasti ise küsida. Ehk korteri, mis maksab 150 000, saaks praegusel turul kätte umbes 142 500 euroga.
Antud hinna pealt tuleb laenusumma 114 000, sest 20% ulatuses on tarvis teha laenu sissemakse. Kui intress on 2,5%, siis laenu kuumakse tuleb umbes 450 eurot ning intressi kogukulu 30 aasta peale on 48 000. Kõrge intressitulu ongi koht, mille pärast lükatakse tehinguid edasi.
Küsimus on selles, et kas tänasel turul oleks võimalik kasutada ära madalat hinda ja näiteks 2 aasta pärast, kui tööjõuturg on taastunud, laen refinantseerida. Sest siis oleks pankade laenuintress taas madalam. Ehk ülejäänud 28 aastat maksta mõistliku intressiga laenu.
Refinantseeri aasta pärast, kui soodne intressitase on taastunud
Antud arvutuse korral oleks ühe aasta laenujääk juba tasutud ning laenujääk oleks 111 000 eurot ja laenu protsent 2,2. Sellisel juhul oleks intressi kogukulu 40 700 eurot ehk aastaga on 2800 eurot intressimaksetega juba tasutud.
Osta siis, kui hinnad on taastunud
Kui aasta või kahe pärast majanduslik olukord paraneb, on ka korteri ostuhind tõusnud tagasi 150 000 eurole. Kasutades seda skeemi, saame sama hinna, mis tuleks siis, kui astuksid hetkel tehingusse ning aasta või kahe pärast refinantseeriksid. Ehk intressikulu oleks 44 000 eurot. Suurusjärgus sama hind jääb aga vaid siis, kui intressimäär on eelnevalt langenud.
Hinnad taastuvad, kuid intressid jäävad
Kui lükata hetkel ost edasi, taastuvad tõenäoliselt hinnad, kuid ka intressimäär jääb üles. Võimalus, et nii juhtub, on olemas, sest Eestis on konkurents pankade vahel küllaltki madal ja intressimäärad võivadki jääda kõrgemale tasemele. Sellisel juhul oleks intressi kogukulu 50 700 eurot ehk kõikidest näidetest kõige kallim.
Soovituslik käik
Soovituslik oleks osta korter hetkel ära ning siis hiljem refinantseerida. Keegi ei tea, mis hakkab intressimääradest saama – kas nad jäävad samaks või langevad. Kui lükata ost ajale, mil hinnad on taastunud, on siiski olemas risk, et intressimäär jääb endiselt kõrgeks.
Liitu uudiskirjaga, et saada üle nädala kinnisvaraturu siseinfot: